総務省が4月に発表した5年に1度の全国空き家調査（住宅・土地統計調査）によれば、空き家数・空き家率は過去最高を記録。空き家の数は30年間でおよそ2倍となりました。
不動産の価格は、需要と供給のバランスで決まります。空き家が多い地域は供給数が多いため、不動産の価値が下がっていくと予想されます。2023年には空き家の管理に関する法律が改正となり、空き家の固定資産税・都市計画税が増税となる可能性が高まりました。また、増え続ける空き家の流通を促進するため、国土交通省は空き家を仲介する不動産会社の手数料の上限を引き上げる方針を打ち出しています。
今後、空き家はますます売れにくくなり、維持・管理の負担が増えるうえに売却時の手数料増額も必至であることから、空き家を所有している方は早期売却をおすすめします。
空き家の数は900万戸を突破
2023年10月現在の全国の空き家の数は900万戸、住宅総数のうち空き家の占める割合を示す空き家率は13.8%です。空き家率が最も高い都道府県は、21.2%の和歌山県と徳島県となっています。
大都市圏の空き家率は低い傾向にありますが、都市部は住宅そのものの数が多いため、空き家の数は決して少なくありません。
2023年には空き家法改正で固定資産税増税のリスクが増大
2023年12月には、改正空き家法が施行されました。これまで、周囲に悪影響をおよぼす「特定空き家」が固定資産税・都市計画税の増税や過料、行政代執行（強制的な撤去）などの対象となっていましたが、空き家法の改正以降は、特定空き家になるおそれのある「管理不全空き家」も固定資産税・都市計画税増税の対象となりました。特定空き家は全国に2万戸ほどですが、管理不全空き家は24万戸にもおよぶといわれています。
固定資産税が増税となる理由は、税額の軽減効果がある「住宅用地の特例」から適用除外となるからです。特定空き家や管理不全空き家に指定されたうえで勧告を受けると、固定資産税課税標準は最大6倍、都市計画税課税標準は最大3倍になります。
▼住宅用地の特例
| 固定資産税課税標準 | 都市計画税課税標準 | |
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 1/6 | 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 1/3 | 2/3 |
空き家売却の仲介手数料上限が増額へ
不動産売買を仲介する不動産会社への手数料は、基本的に以下のように上限額が算出されます。
- 売買価格が200万円までの部分：対象金額の5％+消費税
- 売買価格が200万円超～400万円までの部分：対象金額の4％+消費税
- 売買価格が400万円超えの部分：対象金額の3％+消費税
この計算式を踏まえれば、200万円の空き家の仲介手数料上限額は「200万円×5%」で10万円（税別）となります。しかし、これでは空き家の査定や調査、販売活動、契約サポートなどをする不動産会社の報酬が低すぎるということで、2018年から400万円以下の空き家の仲介手数料上限額は「18万円（税別）」となりました。
ただ、物価高が進行し、多くの不動産が高騰している中、相続や境界、共有者などの問題も多く、安価な空き家を積極的に仲介する不動産会社は決して多くありません。そこで国土交通省は、再度、空き家の仲介手数料上限額を見直し、800万円以下の空き家の仲介手数料の上限を「30万円（税別）」とする方針を明らかにしました。近く、告示により改正される見通しです。
活用予定のない空き家は早期売却が吉
2025年には団塊の世代が後期高齢者になる「2025年問題」が迫っており、相続数・空き家数は今後ますます増加していくものと考えられます。一方で、日本の人口はすでに減少しており、都区部であっても将来の人口推計がマイナスのエリアもあるほどです。
どんどん増加し続ける空き家、固定資産税・都市計画税増税リスクの増大、仲介手数料の引き上げ……以上のことから、活用予定のない空き家は早期売却が吉といえます。今後を見据えれば、今が最も空き家を売りやすい時期であることはたしかです。査定や売却のご相談は無料ですので、どうぞお早めにご相談ください。
